채무자 소유의 부동산에 설정된 근저당권, 저당권, 지상권, 전세권 등의 권리자가 채무자의 친인척이나 채무자의 지인(知人)이라면, 일단은 허위의 채무부담으로 보고, 집요하게 추궁한다. 조사결과 허위의 채무부담일 확률이 높다는 판단이 들면, 당해 담보권등기를 말소하는 소송을 제기한다. 이 소송은 채권자취소권의 행사로서 사해행위취소소송으로 제기하면 된다.

그리고나서 변론기일소환장 등을 가지고 채무자를 찾아가(또는 전화로도 가능하다) 채무를 변제하지 않으면 허위의 담보권이므로 말소시키겠다고 말하여 변제를 독촉한다.

만약, 그 담보권이 선순위여서 후순위의 채권자나 다른 채권자가 경매의 실익이 없다고 보아 경매신청을 하지 못하고 있는 상황이라면(이러한 상황은 부동산등기부로 객관적으로 확인할 수 있다), 그 담보권의 말소로 채무자는 부동산이 경매되는 위기에 처하게 될 것이 분명하므로, 채무자로서는 무슨 수를 쓰든지 채권자에게 변제하려고 할 것이다.

그 담보권이 후순위라고 하더라도 금액이 큰 경우에는 선순위 담보권자를 제외한 다른 채권자들로서는 위와 같이 부동산경매를 신청하지 못하는 이유가 되므로, 그 담보권의 말소도 동일한 결과를 가져올 것이기 때문에 채권회수에 효과적인 방법이 될 것이다.

채무자가 허위 담보권의 말소에도 불구하고, 임의적인 변제를 하지 않는다면, 담보권 말소 후 경매를 신청할 것이다. 또한, 이미 경매가 실시되어 배당절차가 개시된 경우에도 허위 담보권임이 의심되는 경우에는, 배당이의를 제기하고 그 담보권을 취소할 수 있다.

허위의 담보권을 취소하는 채권자취소소송에서는 그 담보권자가 피고가 될 것이며, 담보권자가 채무자와 가까운 친족 등의 관계에 있는 때에는 채무자가 채권자들을 해하기 위해 허위담보권을 설정하였다는 악의(惡意)와 그 재산이 채무자의 유일한 재산인 점만 입증되면, 담보권자의 악의는 추정되므로, 그 담보권자가 채무자에게 진정한 채권이 있음을 입증하여야 한다. 따라서, 담보권자가 이를 입증하지 못하면 채권자가 승소하여 그 담보권은 말소될 것이다.