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계약서 작성과 사례 |
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 계약서
작성과 사례 |
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물권계약 |
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저당권은 설정계약과 등기에 의하여
성립하는 담보물권으로서 저당권자는 채무자 또는 제3자가 점유를 이전하지 아니하고 채무의
담보로 제공한 부동산에 대하여 다른 채권자보다 자기채권의 우선변제를 받을 권리가 있다.
저당권은 목적물의 교환가치만을 파악하므로 저당권설정자는 저당권자에게 점유를 이전할
필요가 없다 그런데 목적물을 채무자인 저당권설정자나 제3자(물상보증인, 담보제공자)가
점유하므로 저당권은 등기를 하여야 한다.
위와 같은 저당권은 담보물권이므로 채권에 부종하고, 저당권에 의하여 담보되는 피담보채권에 수반하여 불가분성과 물상대위성이 있다.
따라서 저당권으로 담보한 채권이 시효의 완성 기타 사유로 인하여 소멸한 때에는 저당권도 소멸한다
저당권자는 채권의 변제를 받기 위하여 저당물의 경매를 청구할 수 있는데, 이것이 담보권실행을
위한 경매이다. 저당물의 소유권을 취득한 제3자도 경매신청인이 될 수 있다.
그러므로 저당권설정자는 목적물에 대하여 처분권한을 가지고 있어야 저당권을 설정할 수 있다
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저당권의 효력은 저당부동산에 부합된
물건과 종물에 미친다.
그러나 법률에 특별한 규정 또는 설정행위에 다른 약정이 있으면
그러하지 아니하다.
따라서 계약 당사자는 특정한 물건에 대하여 저당권의 효력을 배척하려면 계약서에 이를 기재하고 등기를 하면 될 것이다.
또한 저당권의 효력은 저당부동산에 대한 압류가 있은 후에 저당권설정자가 그 부동산으로부터 수취한 과실 또는 수취할 수 있는 과실에 미친다.
그러나 저당권자가 그 부동산에 대한 소유권, 지상권 또는 전세권을 취득한 제3자에 대하여는 압류한 사실을 통지한 후가 아니면 이로써 대항하지 못한다
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저당권설정 계약서 작성시에 주의할 사항은 다음과 같다.
 피담보채권의
범위
저당권은 원본, 이자, 위약금, 채무불이행으로 인한 손해배상 및 저당권의
실행비용을 담보한다.
그러나 지연배상에 대하여는 원본의 이행기일을 경과한
후의 1년분에 한하여 저당권을 행사할 수 있다. 1년을 초과하는 지연이자는
경매절차에서 그 순위가 일반채권으로 취급되어 배당받는다.
저당권의
처분제한
저당권은 그 담보한 채권과 분리하여 타인에게 양도하거나 다른 채권의 담보로
하지 못한다.
저당물의
보충
저당권설정자의 책임있는 사유로 인하여 저당물의 가액이 현저히 감소된 때에는
저당권자는 저당권설정자에 대하여 원상회복 또는 상당한 담보제공을 청구할
수 있다.
제3취득자의
변제
저당부동산에 대하여 소유권, 지상권 또는 전세권을 취득한 제3자는 저당권자에게
그 부동산으로 담보된 채권을 변제하고 저당권의 소멸을 청구할 수 있다.
지상권 또는 전세권을 목적으로 저당권을 설정한 자는 저당권자의 동의없이
지상권 또는 전세권을 소멸하게 하는 행위를 하지 못한다
저당토지상의
건물에 대한 경매청구권
토지를 목적으로 저당권을 설정한 후 그 설정자가 그 토지에 건물을 축조한
때에는 저당권자는 토지와 함께 건물에 대하여도 경매를 청구할 수 있다.
그러나 건물의 경매대가에 대하여는 우선변제를 받을 권리가 없다.
제3취득자의
비용상환청구권
저당물의 제3취득자가 그 부동산의 보존, 개량을 위하여 필요비 또는 유익비를
지출한 때에는 민법 제203조 제1항, 제2항의 규정에 의하여 저당물의
경매대가에서 우선상환을 받을 수 있다.
공동저당과
대가의 배당, 차순위자의 대위
동일한 채권의 담보로 여러 개의 부동산에 저당권을 설정한 경우에 그 부동산의
경매대가를 동시에 배당하는 때에는 각 부동산의 경매대가에 비례하여 그 채권의
분담을 정한다.
이때 저당부동산 중 일부의 경매대가를 먼저 배당하는 경우에는 그 대가에서
채권 전부의 변제를 받을 수 있다. 이 경우에 경매한 부동산의 차순위저당권자는
선순위저당권자가 다른 부동산의 경매대가에서 변제를 받을 수 있는 금액의
한도에서 선순위자를 대위하여 저당권을 행사할 수 있다.
[작성사례
24] 저당권설정 계약서 |
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